A intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, seja para fins residenciais, comerciais ou profissionais, é atribuição profissional que a Lei Federal nº 6.530/78 reserva aos regularmente habilitados, isto é os corretores de imóveis, pessoas físicas ou jurídicas, inscritas no CRECI. Por sua vez, os arts. 722 a 729 do Código Civil tratam da corretagem.
Porém, a lei não exige que um corretor de imóveis participe, sempre, de toda e qualquer operação imobiliária. Aos proprietários de imóveis, inclusive às construtoras, reserva-se o direito de venderem, alugarem etc, os seus imóveis diretamente aos interessados, sem a intermediação do corretor de imóveis. O que a lei reserva aos corretores de imóveis é o mercado profissional da atividade de intermediação. A intermediação profissional deve ser contratada por escrito e o proprietário do imóvel, a construtora ou a incorporadora que contratar os serviços da imobiliária ou do corretor é quem deve pagar a comissão de corretagem.
Quando a vendedora, seja construtora ou incorporadora, celebra com o comprador um Contrato de Compra e Venda, com ou sem alienação fiduciária, as partes celebram um negócio jurídico no qual a vendedora se obriga a vender ao comprador determinado imóvel, pelo preço e condições de modo e tempo expressamente ajustadas em cláusula contratual. Entre nós, tal relação jurídica se submete às regras do microssistema protetivo tutelado pela Lei Federal nº 8.078, o Código de Defesa do Consumidor. Assim, em razão das normas inseridas em seus arts. 2º e 3º, a vendedora do imóvel se enquadra no conceito de fornecedora e o comprador no de consumidor, se adquirir o bem como destinatário final.
Via de regra as empresas construtoras ou incorporadoras, desde o lançamento dos empreendimentos, contratam empresas imobiliárias e corretores autônomos de imóveis para intermediarem as vendas de seus imóveis, sob as diretrizes, condições e preço previamente fixados pelas vendedoras e, inclusive, mediante o uso sistemático de contrato de adesão elaborado e fornecido pela própria vendedora. Assim, em tais casos, aproximadas as partes interessadas na compra e venda do imóvel, se realizado o negócio e assinado o contrato, a comissão de corretagem deverá ser paga pelo alienante, não pelo comprador. É que os benefícios da intermediação são então auferidos pela empresa vendedora, que aciona o seu objeto social e otimiza sua atividade ao mesmo tempo em que, trabalhando em regime de parceria com corretores de imóveis previamente contratados para o empreendimento, com estes ajustam um percentual de remuneração menor do que o de regra praticado no mercado imobiliário. E condenável se mostra a tentativa de repassar tal ônus ao consumidor, que não contratou os serviços de tal corretor de imóveis.
Lamentavelmente, frequentemente, várias das empresas que atuam no mercado imobiliário do Distrito Federal têm cobrado dos compradores de imóveis, a título de comissão de corretagem, uma quantia adicional ao preço total ajustado para a venda do imóvel, mesmo inexistindo no contrato de compra e venda uma cláusula que informe adequadamente o consumidor sobre esse novo ônus, esse plus. Alguns advogados defendem a tese dessa cobrança adicional, invocando o art. 725 do CC, já que efetivada a prestação dos serviços, culminando com a celebração do contrato. Defendemos, porém, que tal cobrança ao consumidor é ilícita e censurável; viola os direitos do comprador; viola o Código de Defesa do Consumidor. O inciso X do art. 39 do CDC proíbe os fornecedores de elevarem sem justa causa o preço dos produtos ou serviços.
Destarte, quando o consumidor/comprador é cobrado e paga, além do preço ajustado no contrato para a aquisição do imóvel, qualquer valor a título de comissão de corretagem, não explicitado em cláusula contratual, dá-se manifesta falha na prestação do serviço, consubstanciada nessa cobrança indevida. Daí o direito que ele tem à reparação prevista no art. 42, parágrafo único do CDC, que lhe assegura a repetição do indébito “por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais”. E respondem, solidariamente, pela integral restituição do indébito e encargos, tanto a construtora/incorporadora quanto a imobiliária ou corretor de imóveis que intermediou o negócio celebrado.
O Poder Judiciário local, em reiteradas decisões, tem assegurado a devolução em dobro, com correção monetária e juros, dos valores indevidamente pagos a título de comissão de corretagem pelo comprador de imóvel residencial ou comercial, como demonstram os recentes acórdãos proferidos pela 1ª Turma Recursal (nº 716.320); 2ª Turma Recursal (nº 710.976); e 3ª Turma Recursal (nº 710.934), todas dos Juizados Especiais do Distrito Federal.
Autor: Waldemir Banja
Advogado, ex-conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil/DF, juiz de direito aposentado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal.
