Fiança nas locações de imóveis

Heber Bruno Filgueiras Fechine
Advogado da área de negócios de Rocha e Barcellos Advogados

Recentemente, retornou à agenda das discussões no Senado o projeto de lei (), com o objetivo de acabar com a fiança como modalidade de garantia em contratos de locação de imóveis urbanos. O autor do projeto, senador Paulo Paim (PT-RS), argumenta que a exigência de fiança para contratos de locação, além de trazer “sérias dificuldades” aos proponentes locatários, coloca eventuais fiadores em situação de “constrangimento”.

A proposta de alteração da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, embora com a intenção de facilitar os negócios locatícios para inquilinos e seus fiadores, mostra-se inadequada ao fim proposto e denota um gritante contrassenso, uma vez que pode proporcionar mais prejuízos que benefícios aos negócios de locação.

A avaliação do projeto exige exame das bases de suas justificativas, e, principalmente, dos possíveis desdobramentos e consequências de uma possível aprovação da proposta.

Pela fiança, inserta nos arts. 818 a 839 do Código Civil, o fiador está obrigado cumprir uma obrigação em caso de eventual inadimplemento do devedor principal. Nas relações locatícias, isso quer dizer que se o locatário não pagar as contas, o fiador vai assumir o débito.

É difícil sustentar a pertinência do argumento de que as exigências dos proprietários de imóveis e de imobiliárias para aceitação de fiador — tais como, apresentação de comprovantes de rendimentos, comprovação de bens em valor igual ou superior ao do contrato, entre outros — proporcionariam situações vexatórias aos inquilinos e seus fiadores. Tem-se que a comprovação da solvabilidade do fiador, ou seja, sua capacidade econômica para garantir o cumprimento de obrigações inadimplidas pelo inquilino, mostra-se imprescindível para que a contratação da fiança, como garantia da locação, seja viável. De outra forma, esvaziaria de sentido a fiança a indicação de fiador que não comprove sua capacidade de pagar eventuais dívidas do afiançado.

Some-se a isso que o projeto não elimina o dever do locatário de apresentar garantia às locações. O que se propõe é, tão somente, reduzir as alternativas de garantia apresentadas no art. 37 da Lei do Inquilinato, a saber: caução, fiança e o seguro fiança. Diminuir as possibilidades de garantia traria desvantagens incontestáveis aos proponentes locatários e, de uma maneira geral, prejuízos aos negócios imobiliários.

Entre as garantias locatícias, a fiança é a modalidade mais usada, principalmente por não ser onerosa a nenhuma das partes contratantes. O pior efeito da extinção da fiança seria onerar, ainda mais, o inquilino, uma vez que as demais modalidades de garantia exigem um maior desembolso para contratação, muitas delas sem recuperação do dinheiro gasto — como o seguro garantia —, ampliando as dificuldades na hora da contratação.

Para os locadores os efeitos da extinção da fiança serão mais limitados. Apesar de a Lei do inquilinato enumerar as alternativas de garantia, proprietários e administradoras de imóveis podem determinar a modalidade que melhor os atende, em detrimento das demais (a lei não obriga o credor a aceitar determinado tipo de garantia). A experiência no mercado imobiliário nos mostra que os locadores têm passado a requisitar, cada vez mais, a fiança bancária ou seguro fiança para garantia das locações, tirando o espaço do tradicional fiador.

Contudo, a relevância da fiança está no fato de representar a modalidade de garantia mais utilizada para locações. Segundo dados do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), em 2013, só na cidade de São Paulo, 43% dos novos contratos de aluguel foram garantidos por fiador.

Note-se, daí, o papel de fomento aos negócios imobiliários que desempenha a fiança. Claramente, a extinção dessa garantia poderá desestimular a realização de novos negócios, uma vez que aumentará o custo da locação, afetando negativamente o próprio mercado imobiliário.

Como se vê, o projeto de exclusão da fiança do rol de garantias admitidas nos contratos de locação não se sustenta, seja pela incongruência de sua justificativa, seja do ponto de vista econômico — por inibir a realização de novos negócios, que se desdobra em prejuízo ao mercado imobiliário —, e de não promover os reais interesses de inquilinos e proprietários de imóveis. Mudanças legislativas devem ter como missão precípua buscar instrumentos que incentivem as contratações, sem onerar as partes, e, principalmente, que não restrinjam a segurança jurídica nas relações locatícias.

Jurisprudência
JURISPRUDÊNCIA ORGANIZADA SOB A RESPONSABILIDADE DE “ALCOFORADO ADVOGADOS ASSOCIADOS S/C”, DE BRASÍLIA – PESQUISA: ERIKA DUTRA

Civil

RECURSO ESPECIAL Nº 1.381.719-BA (2013/0138008-3) – RELATORA:MINISTRA NANCY ANDRIGHI – RECORRENTE: EMPI-EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRO – ADVOGADOS:GUILHERME HENRIQUE MAGALDI NETTO E OUTRO(S) – RECORRIDO:ÉDIO ATHAYDE GANTOIS-ESPÓLIO E OUTROS – REPR. POR:SONIA PARANTHOS GANTOIS- INVENTARIANTE – ADVOGADOS: ROQUE ARAS E OUTRO(S)

EMENTA – RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E SOCIETÁRIO. ALTERAÇÃO DE CONTRATO SOCIAL. INGRESSO DE NOVOS SÓCIOS E ESTABELECIMENTO DE REGRA ESPECÍFICA PARA ALIENAÇÃO DE BENS. PROCURAÇÃO QUE VIABILIZAVA TRANSFERÊNCIA DE BENS IMÓVEIS A SÓCIO RETIRANTE OUTORGADA SOB A VIGÊNCIA DO NOVO ESTATUTO. ALTERAÇÃO DO CONTRATO SOCIAL REALIZADA ANTES DA LAVRATURA DA PROCURAÇÃO, CONTUDO LEVADA A REGISTRO PÚBLICO EM MENOS DE 30 DIAS. RETROAÇÃO DE EFEITOS DO REGISTRO. VÍCIO DE PRESENTAÇÃO. INVALIDADE DA PROCURAÇÃO E DA PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. NÃO CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO POR PARTE DA SOCIEDADE. ARTS. ANALISADOS: 17 E 159 DO CC/16 E 36 DA LEI 8.934/94. – 1. Ação de anulação de negócio jurídico c/c compensação de danos morais ajuizada em 30/09/2003, da qual foi extraída o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 10/06/2013. 2. Discute-se a retroação de efeitos de novo contrato social registrado a menos de 30 dias de sua assinatura, a culminar na invalidade de procuração outorgada para fins de transferência de bens imóveis da sociedade, lavrada no trintídio compreendido entre ambos atos jurídicos. – 3. Na espécie, segundo consta do acórdão recorrido, no interregno de 30 dias foi assinada/confeccionada a alteração do contrato social (04/06/1990), lavrada a procuração ora questionada (20/06/1990) e, por fim, levada a registro público a referida modificação estatutária (28/06/1990). 4. Nos termos do art. 39 da Lei 4.726/65, a alteração do contrato social – havida na hipótese antes da lavratura da procuração – teve vigência imediata (leia-se, a contar de sua assinatura) exatamente porque levada a registro em menos de 30 dias. Assim, inegavelmente, ao tempo em que lavrada a procuração, a sociedade recorrente não era mais integrada apenas pelos sócios que a outorgaram. Mais ainda, já estava vigente regra nova e específica estabelecendo requisitos para alienação/oneração de bens. 5. Vício de representação da pessoa jurídica que invalida a procuração outorgada e também a promessa de dação em pagamento nela contida e, assim, afasta a prática por parte da sociedade empresária de qualquer ato ilícito extrapatrimonial. 6. Recurso especial conhecido em parte e, nesta parte, provido. TERCEIRA TURMA DO Superior Tribunal de Justiça – Brasília/DF, 10 de dezembro de 2013 (Data do Julgamento) FONTE: Publicado no DJE de 7/2/2014

Civil

RECURSO ESPECIAL Nº 1.212.121-RJ (2010/0162086-1) – RELATOR:MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO – RECORRENTE: MARILENE APARECIDA DOS SANTOS – ADVOGADO: ANA ALVES DE MARIA – RECORRIDO:LÉRCIA CARNEIRO DE ANDRADE E OUTROS – ADVOGADO:SÍLVIA REGINA MACEDO E HENRIQUES E OUTRO(S)

EMENTA – DIREITO DAS SUCESSÕES. RECURSO ESPECIAL. SUCESSÃO ABERTA ANTERIORMENTE À VIGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. COMPANHEIRA SOBREVIVENTE. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO NÃO RECONHECIDO NO CASO CONCRETO. 1. Em matéria de direito sucessório, a lei de regência é aquela referente à data do óbito. Assim, é de se aplicar ao caso a Lei n. 9278/1996, uma vez que o Código Civil ainda não havia entrado em vigor quando do falecimento do companheiro da autora, ocorrido em 19/10/2002. 2. Não há direito real de habitação se o imóvel no qual os companheiros residiam era propriedade conjunta do falecido e de mais doze irmãos. 3. O direito real à habitação limita os direitos de propriedade, porém, quem deve suportar tal limitação são os herdeiros do de cujus, e não quem já era proprietário do imóvel antes do óbito e havia permitido sua utilização a título de comodato. 4. Recurso especial não provido. QUARTA TURMA DO Superior Tribunal de Justiça – Brasília (DF), 3 de dezembro de 2013 (Data do Julgamento). FONTE: Publicado no DJE de 18/12/2013

Administrativo

RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA Nº 38.992-RS (2012/0182955-0) – RELATOR:MINISTRO HUMBERTO MARTINS – RECORRENTE:MIGUEL LOURENÇO RODRIGUES DA SILVA – ADVOGADO:ELOISA DIAS ALVES – RECORRIDO:ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL – PROCURADOR:FERNANDA FIGUEIRA TONETTO E OUTRO(S)

EMENTA – ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. SERVIDOR PÚBLICO ESTADUAL. DEMISSÃO. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO. APLICAÇÃO DO PRAZO CRIMINAL NO CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE INSTAURAÇÃO DE INQUÉRITO OU DE AÇÃO PENAL. IMPOSSIBILIDADE. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO PUNITIVA. OCORRÊNCIA. 1. Cuida-se de recurso ordinário interposto contra acórdão que denegou a segurança ao pleito mandamental de nulidade da aplicação da pena de demissão contra servidor público estadual. O impetrante sustenta a ocorrência de prescrição da pretensão punitiva, bem como alega ter sido a penalidade desproporcional em relação à conduta apurada. 2. Deve ser reconhecida a prescrição da pretensão punitiva, uma vez que a demissão ocorreu com a publicação da Portaria no Diário Oficial em 14.3.2012, tendo sido o inquérito instaurado em 30.3.2009; mesmo acrescidos os 140 dias adicionais no caso do Rio Grande do Sul, nos termos do RMS 25.076/RS, o prazo findaria em 17.8.2011. 3. Para haver o cálculo da prescrição administrativa com atenção ao prazo previsto na legislação penal, resta imperioso que tenha havido, ao longo do período de processo disciplinar, a instauração de inquérito policial ou o ajuizamento de ação penal; providência que não foi realizada no caso concreto. 4. “Nos casos em que o suposto ilícito praticado pelo servidor público não for objeto de ação penal ou o servidor for absolvido, aplica-se o disposto na legislação administrativa quanto ao prazo prescricional. Precedentes.” (MS 12.090/DF, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Terceira Seção, DJ 21.5.2007, p. 541). Recurso ordinário provido. SEGUNDA TURMA DO Superior Tribunal de Justiça – Brasília (DF), 21 de novembro de 2013 (Data do Julgamento) FONTE: Publicado no DJE de 2/12/2013.

JURISPRUDÊNCIA ORGANIZADA SOB A RESPONSABILIDADE DA SUBSECRETARIA DE DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA DO Tribunal de Justiça DO DISTRITO FEDERAL E TERRITÓRIOS

Civil

CIVIL. DANOS MORAIS E MATERIAIS. MATÉRIA JORNALÍSTICA. EXONERAÇÃO DE CARGO COMISSIONADO. 1.Cumpre asseverar que não se exige da imprensa que divulgue apenas o que já foi definitivamente apurado. No entanto, ao informar acerca do que ainda depende de comprovação, deve-se utilizar de expressões que façam esse destaque, sob pena de desvirtuar a função precípua de informar dos meios de comunicação. 2.Incabível indenização por dano material em razão de exoneração de cargo comissionado motivada supostamente pela divulgação de matérias jornalísticas. Trata-se de cargo de livre exoneração, independentemente de motivação da autoridade. 3.Recursos CONHECIDOS e NÃO PROVIDOS. (, 20120111208878APC, Relator: LEILA ARLANCH, Revisor: FLAVIO ROSTIROLA, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 22/01/2014, Publicado no DJE: 12/02/2014. Pág.: 66).

Penal e Processual Penal

PENAL E PROCESSUAL PENAL. FAVORECIMENTO À PROSTITUIÇÃO. AÇÃO PENAL PÚBLICA INCONDICIONADA. AUTORIA E MATERIALIDADE COMPROVADAS. PROVAS SUFICIENTES PARA A CONDENAÇÃO. DEFINIÇÃO DA PENA RESTRITIVA DE DIREITO. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DAS EXECUÇÕES PENAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Nos termos do parágrafo único do art. 225 do Código Penal, é pública incondicionada a ação penal referente ao crime de favorecimento da prostituição, praticado contra vítima menor de 18 anos ou em outra situação que permita presumir a sua vulnerabilidade. 2. Inviável o acolhimento de pleito absolutório lastreado na existência de consentimento da vítima, quando o agente pratica conjunção carnal com adolescente menor de 18 e maior de 14 anos, em situação de prostituição (art. 218-B, § 2º, I, CP). 3. A definição das penas restritivas de direitos concedidas em substituição à reprimenda corporal, ou eventual cumprimento da pena privativa de liberdade em prisão domiciliar, são matérias afetas ao Juízo das Execuções Penais, a quem incumbirá, na época oportuna, decidir sobre o alegado pelo condenado. 4. Recurso conhecido e improvido. (, 20101110000952APR, Relator: JESUINO RISSATO, Revisor: JOSÉ GUILHERME, 3ª Turma Criminal, Data de Julgamento: 16/01/2014, Publicado no DJE: 22/01/2014. Pág.: 190).

Consumidor

DIREITO DO CONSUMIDOR. MERCADOPAGO. COMÉRCIO ELETRÔNICO. DESCUMPRIMENTO DE REGRAS ESTABELECIDAS EM FAVOR DA SEGURANÇA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. 1 – Comércio eletrônico. As regras de funcionamento e segurança no comércio eletrônico foram informadas adequadamente ao consumidor, não havendo justificativa para o seu descumprimento. 2 – Defeito na prestação do serviço. Ausência de demonstração. Age com negligência o usuário de site de compra e venda que envia mercadoria ao comprador sem conferir a situação da conta de recebimentos, acreditando em e-mail falso. Responsabilidade do fornecedor que se afasta. Precedentes (, 20080111599887ACJ, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 31/08/2010, Publicado no DJE: 06/09/2010, Pág.:372). 3 – Recurso conhecido e provido. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios.(Acórdão n.762754, 20130710208326ACJ, Relator: Desembargador não cadastrado, Órgão não cadastrado, Data de Julgamento: 18/02/2014, Publicado no DJE: 24/02/2014. Pág.: 348).