Em alienação fiduciária, a realização de leilão sem intimação do devedor e/ou com preço vil é nulo
No processo de alienação fiduciária que resulta na realização de leilão, os devedores devem ser intimados, sob pena de nulidade, assim como, se o preço for menor do que 50% da avaliação, implicará em preço vil, sujeito, também, à nulidade do procedimento extrajudicial.
O acórdão ficou assim redigido:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO.
- Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores.
- A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.
- Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes.
- Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido.
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.921/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021.)
Merece destaque o seguinte trecho do voto da Relatora:
- Da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização de leilão extrajudicial (Súmula 568/STJ) Da renovada análise dos autos, confirma-se a assertiva de que o acórdão recorrido, ao reconhecer desnecessidade de intimação do devedor acerca da data do leilão extrajudicial de imóvel submetido à execução hipotecária, divergiu do entendimento do STJ, no sentido de que, no âmbito do DL 70/66, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que também se aplica aos contratos regidos pela Lei 9.514/1997, referente à alienação fiduciária de coisa imóvel. Assim, esta Corte Superior, a partir da interpretação do parágrafo único do art. 36 do DL 70/66 e por haver previsão legal de aplicação do aludido dispositivo ao procedimento previsto na Lei 9.514/97, acolheu o entendimento da necessidade da formalidade da intimação pessoal do devedor para a ciência da data do leilão extrajudicial para a purgação da mora, que tem como derradeiro momento a assinatura do auto de arrematação. Nesse sentido: AgInt no REsp 1.841.965/SP, 3ª Turma, DJe de 08/09/2020; AgInt no ARESP 1.032.835/SP, 3ª Turma, DJe de 29/08/2018; AgInt no REsp 1718272/SP, 3ª Turma, DJe 26/10/2018; AgInt no ARESP 1.132.567/PR, 4ª Turma, DJe de 06/11/2017; AgInt no AREsp 1.109.712/SP 4ª Turma, DJe 06/11/2017, AgRg no REsp 1.367.704/RS, 3ª Turma, DJe 13/08/2015. Neste sentido, confirma-se a incidência, na espécie, da Súmula 568/STJ.
- Do preço vil do leilão extrajudicial Por fim, ao entender pela ausência de preço vil, o TJ/SP se distanciou da jurisprudência consolidada nesta Corte Superior no sentido de que somente se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação (AgInt no REsp 1.318.181/PR, 4ª Turma, DJe de 24/8/2018; e AgInt no AREsp 1.344.246/DF, 3ª Turma, DJe de 28/3/2019), o que ocorreu nos autos, visto que o valor arrematado no primeiro leilão extrajudicial não alcançou os 50% do valor da avaliação. Com essas considerações, observa-se que o valor arrematado no primeiro leilão extrajudicial não alcançou os 50% do valor da avaliação. Reafirmo a incidência, no ponto, da Súmula 568/STJ. Logo, a decisão agravada não merece reforma.
STJ
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