É válida cláusula inserta em contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado em terreno de marinha que estipule ser da responsabilidade do promitente-adquirente o pagamento do laudêmio devido à União, embora a referida cláusula não seja oponível ao ente público.
O recolhimento do laudêmio em favor da União, em se tratando de transferência onerosa, é obrigação legal decorrente de uma relação jurídica, regida por regras do direito administrativo, entre o proprietário do domínio direto (a União) e o proprietário do domínio útil do imóvel (o particular). Ocorre que, quando se trata de transferência onerosa, há outra relação jurídica envolvida (entre o promitente-adquirente e o promitente-vendedor), a qual é de natureza meramente contratual e privada, envolvendo direitos disponíveis. E é dessa relação jurídica que trata o presente caso. A relação jurídica em questão refere-se a um contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, em que as partes estabelecem entre si, livremente, as condições do negócio, devendo prevalecer a vontade das partes, desde que não contrarie proibição estabelecida por lei (art. 82 do CC/1916 e art. 104 do CC/2002). Diante das circunstâncias que norteiam o negócio específico da promessa de compra e venda de imóvel, com destaque para o acordo referente ao preço, forma e condições de pagamento, é perfeitamente possível e lícito estipular-se, para validade no negócio, a inversão da obrigação no que diz respeito ao pagamento do laudêmio devido à União, mesmo porque, para esta, o que importa para a efetiva transferência do domínio útil é o recolhimento do laudêmio ao Tesouro Nacional. Nesse sentido, o fato de, na relação jurídica de direito público, a lei impor o pagamento do laudêmio a determinada parte envolvida na relação contratual de alienação onerosa de imóvel situado em terreno de marinha (art. 686 do CC/1916) não impede que os particulares, numa relação de direito privado, ajustem entre si a transferência do encargo de cumprir a obrigação legal. Trata-se, inclusive, de fato comum, por exemplo, nas relações jurídicas tributárias, nas quais, frequentemente, têm-se as figuras do contribuinte de direito (obrigado na relação tributária) e do contribuinte de fato (a quem, na prática, é transferido o encargo de suportar o ônus tributário). Aliás, nos contratos de locação, exemplificativamente, normalmente é transferido ao inquilino o encargo de pagar o IPTU incidente sobre o imóvel (além de outros encargos). Esse ajuste, saliente-se, obriga apenas as partes contratantes, não sendo oponível à União, naquela relação jurídica diversa, de cunho legal. REsp 888.666-SE, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/12/2015, DJe 1º/2/2016.
Veja o acórdão:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO DE MARINHA. PAGAMENTO DE LAUDÊMIO À UNIÃO (DECRETO 95.760/88; DECRETO-LEI 2.398/87; CC/1916, ART. 82). CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE O PAGAMENTO DO LAUDÊMIO PARA O PROMITENTE-COMPRADOR. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO. RECURSO DESPROVIDO.
1. O fato de, na relação jurídica de direito público, a lei impor o pagamento do laudêmio a determinada parte envolvida na relação contratual de alienação onerosa de imóvel situado em terreno de marinha, para validade do negócio perante a União, não impede que os particulares, entre si, na relação de direito privado, ajustem contratualmente a transferência do encargo de cumprir a referida obrigação legal.
2. Esse ajuste, saliente-se, obriga apenas as partes contratantes, não é oponível à União, naquela relação jurídica diversa, de cunho legal.
3. Recurso especial desprovido.
(STJ – 4ª Turma – RECURSO ESPECIAL Nº 888.666 – SE (2006/0206952-0) RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO – 15 de dezembro de 2015(Data do Julgamento)
STJ
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