O vendedor de um imóvel ingressou com ação de danos morais contra o comprador que não fez a transferência do imóvel para seu nome e essa inércia culminou com a inscrição dele na dívida do município por conta de débitos de IPTU/TLP.
A legislação local prevê como responsabilidade do contribuinte informar ao órgão competente sobre alterações cadastrais do imóvel.
O acórdão ficou assim redigido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA (IN REM SUAM OU IN REM PROPRIAM). NÃO CARACTERIZADA. NECESSIDADE DE CONSTAR EXPRESSAMENTE DO INSTRUMENTO DE MANDATO. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. DÍVIDAS DE IPTU. INSCRIÇÃO DA VENDEDORA EM DÍVIDA ATIVA. DANO EXTRAPATRIMONIAL CONFIGURADO. 1. De acordo com o artigo 685 do Código Civil, [c]onferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais. 1.1. A procuração em causa própria (in rem suam ou in rem propriam) consiste em negócio jurídico unilateral que confere um poder de representação ao outorgado, que o exerce em seu próprio interesse, por sua própria conta, mas em nome do outorgante. 1.2. [N]ão há, por meio da procuração em causa própria, a cessão de direitos creditícios, tampouco a transmissão da propriedade (REsp n. 1.962.366/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 2/3/2023). 1.3. A cláusula em causa própria não admite dedução, devendo constar expressamente no negócio. 1.4. No caso dos autos, apesar da quitação do contrato de compra e venda de imóvel, não houve a transferência do bem, haja vista que o instrumento de mandato outorgado pela autora/vendedora não conferiu poderes ao réu para transferir o imóvel para seu próprio nome (causa própria). 2. O dano extrapatrimonial ocorrerá quando houver violação a um dos direitos da personalidade de determinado indivíduo, direitos que abarcam a imagem, a honra, a dignidade, a vida privada, dentre outros, conforme prevê o artigo 5º, incisos V e X, da Constituição Federal. 2.1. Para a sua configuração, o dano moral deve ultrapassar o razoável ou o mero dissabor, de modo que não é qualquer aborrecimento do dia a dia que justifica a indenização por danos extrapatrimoniais. Por essa razão, todos os fatos e circunstâncias presentes no caso devem ser levados em consideração para se verificar a ocorrência ou não de lesão aos direitos de personalidade passíveis de reparação. 2.2. A inclusão do nome da vendedora de imóvel na dívida ativa, decorrente da desídia do comprador em efetuar o pagamento do tributo devido configura dano moral in re ipsa. 2.3. (…) (C)onfigura dano moral a inscrição em dívida ativa do nome do proprietário primitivo do imóvel, em razão de débitos não quitados pelo comprador (AREsp n. 1.340.507, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 29/08/2018.) 3. Apelações cíveis conhecidas. Recurso da autora não provido. Recurso do réu parcialmente provido. Honorários sucumbenciais majorados em relação à parte autora. Exigibilidade suspensa. (TJDFT – Acórdão 1741141, 07037271020218070004, Relator: CARMEN BITTENCOURT, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 8/8/2023, publicado no PJe: 31/8/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Veja o voto do relator:
“Entretanto, apesar da quitação do contrato, não houve a transferência do referido imóvel. Isso porque, conforme constou da r. sentença recorrida (ID 48203074), as vendedoras não outorgaram escritura, e a procuração passada pela autora, representada por sua genitora (ID 48202968), e o respectivo substabelecimento (ID 48202967) não conferiram poderes ao réu para transferir o imóvel para seu próprio nome (causa própria).
Registre-se que, por oportuno, que as procurações outorgadas pelas outras proprietárias em favor do réu preveem o direito de transferir o imóvel (ID 48202966), restando pendente apenas o mandato conferido pela autora (ID 48202968), do qual não consta a autorização expressa para a transferência do bem para o próprio mandatário.
Nesse sentido, nota-se do instrumento de mandato juntado ao ID 48202968, que constam poderes para [v]ender, ceder, transferir ou de qualquer forma alienar, à quem quiser, por preço condições que convencionar (…), mas não em causa própria.
Em decorrência, o substabelecimento juntado ao ID 48202967 também se mostra inapto para essa finalidade. Por outro lado, o réu demonstrou que somente não concluiu a transferência do imóvel em virtude de a procuração dada pela autora a sua genitora não conferir poderes para transferir o imóvel para seu próprio nome, conforme declaração em anexo do Cartório do 9º Ofício de Notas de ID 48202969.
Nessa perspectiva, conclui-se que a ausência de escritura pública de compra e venda e da averbação no Cartório de Registro de Imóveis e na Secretaria da Fazenda decorre de conduta exclusiva da apelante, razão pela qual deve ser mantida a r. sentença, que julgou parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais para condenar a autora na obrigação de outorgar procuração ao réu, com poderes para que transfira o imóvel para o seu próprio nome, ou na obrigação de comparecer no Cartório de Ofício de Notas do Distrito Federal para outorga da escritura pública de compra e venda.
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Por certo, a ausência de transferência do bem não exime o réu do pagamento dos tributos, uma vez que já estava na posse do imóvel. Isso porquanto a obrigação do pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel tem natureza jurídica propter rem, de modo que o comprador, como novo proprietário, sub-roga-se dos débitos eventualmente existentes.
Com efeito, a inscrição do nome da vendedora em dívida ativa, em razão do inadimplemento do imposto predial e territorial urbano (IPTU), por culpa do comprador viola os direitos da personalidade da alienante e gera dano moral in re ipsa.
Nesse sentido, o c. Superior Tribunal de Justiça já manifestou o entendimento de que a inclusão do nome do vendedor de imóvel na dívida ativa, decorrente da desídia do comprador em efetuar o pagamento do tributo devido configura dano moral in re ipsa.Confira-se: (…) 2. Configura dano moral a inscrição em dívida ativa do nome do proprietário primitivo do imóvel, em razão de débitos não quitados pelo comprador (AREsp n. 1.340.507, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 29/08/2018.)
TJDFT
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