Trata-se de controvérsia a definir se houve falha na prestação jurisdicional, se a Súmula nº 308/STJ se aplica quando o imóvel é dado em alienação fiduciária e se o deferimento de tutela provisória de urgência, determinando a baixa do gravame relativo à alienação fiduciária na matrícula do imóvel, consubstancia-se em decisão de efeitos irreversíveis.
O STJ decidiu que a alienação fiduciária entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Mas é necessário impedir a transferência da titularidade do bem — da construtora para os compradores — antes da prolação de sentença em processo entre o banco e a construtora por ele financiada, para garantir o resultado útil do processo.
O acórdão ficou assim redigido:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCIADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 308/STJ. APLICAÇÃO. ANALOGIA. QUITAÇÃO. DOCUMENTOS. IMPUGNAÇÃO. TUTELA PROVISÓRIA. BAIXA DO GRAVAME. CARÁTER IRREVERSÍVEL. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se houve falha na prestação jurisdicional, se a Súmula nº 308/STJ se aplica quando o imóvel é dado em alienação fiduciária e se o deferimento de tutela provisória de urgência, determinando a baixa do gravame relativo à alienação fiduciária na matrícula do imóvel, consubstancia-se em decisão de efeitos irreversíveis. 3. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 4. A Súmula nº 308/STJ é aplicável por analogia aos casos em que a construtora firma contrato de empréstimo com pacto adjeto de alienação fiduciária com a instituição financeira e os adquirentes do imóvel dado em garantia comprovam a quitação do compromisso de compra e venda. 5. O deferimento de tutela provisória de urgência determinando a baixa do gravame na matrícula do imóvel configura decisão de efeitos irreversíveis, contrariando o disposto no artigo 300, § 3º, do CPC/2015. 6. O bloqueio da matrícula, evitando que a titularidade do imóvel seja alterada é consentânea com a garantia do resultado útil do processo. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ – 3ª Turma – RECURSO ESPECIAL Nº 1.805.296 – DF (2019/0082874-2)- rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. em 08 de junho de 2021(Data do Julgamento)
Extrai-se do voto do relator:
“Na hipótese dos autos, o Juízo de primeiro grau deferiu a tutela provisória de urgência, determinando a baixa do ônus relativo à alienação fiduciária na matrícula e permitindo, portanto, a transferência do imóvel aos recorridos e posteriormente a terceiros.
O recorrente apontou a irreversibilidade da medida tanto nas razões do agravo de instrumento como, posteriormente, nos embargos de declaração, afirmando, ademais, que os documentos juntados aos autos não comprovam a alegação dos autores de que adquiriram o imóvel com o pagamento de todas as parcelas.
O Tribunal de Justiça se cingiu a afirmar:
“(…) há nos autos provas de que o autor adquiriu e quitou a unidade imobiliária 702, com vaga 99, matrícula 342685, da Rio Amazonas Empreendimento Imobiliários Ltda. Inclusive esta foi a conclusão do juiz a quo na decisão agravada” (fl. 173, e-STJ).
Essa conclusão, porém, não considera que o banco recorrente impugnou os documentos apresentados. Com efeito, o recorrente aponta a existência de simulação entre a construtora e os adquirentes, impugnando os documentos juntados aos autos que buscam comprovar a quitação, conforme se colhe das razões do agravo de instrumento na origem:
(…) Ora, há inúmeros casos levados a juízo em que se verificou que a construtora buscou desviar seu patrimônio em prejuízo da instituição financeira que lhe concedeu recursos para a construção do empreendimento, por meio de supostos terceiros adquirentes.
Diante do exposto, no presente caso, faz-se necessário afastar, por completo, eventual hipótese de simulação de compra e venda do bem objeto da lide, demonstrando-se cabalmente a boa -fé dos adquirentes. Sucede que os autores/agravados instruíram a inicial tão somente com cópias de extrato e de recibo de quitação fornecidos pela própria construtora, além de cópia do contrato de venda e compra supostamente firmado com a construtora, sendo que, nesse último, sequer há o reconhecimento da firma por parte da promitente vendedora, pelo que o Banco, nos termos do art. 430, do CPC, impugnou-lhes a autenticidade, tanto no aspecto material quanto no aspecto ideológico, requerendo que sejam exibidos os originais para que sejam periciados e a fim de que seja comprovado o efetivo aporte financeiro à construtora Rio Amazonas.
Nesses termos, resta evidente que os autores/agravados não instruíram a inicial da ação originária com documentos que comprovassem o efetivo pagamento do preço do bem que alegam haver adquirido da construtora.
Ora, deveriam os autores/agravados exibir os documentos originais e comprovantes de pagamentos bancários, no caso de transferências bancárias, com os respectivos comprovantes de origem dos recursos, ou, em caso de pagamento com cheques, os extratos que comprovassem a sua liquidação. Ainda, deveriam os autores/agravados trazer aos autos as suas declarações de imposto de renda relativamente aos anos de 2012 a 2016 (ano de aquisição dos imóveis e dos supostos pagamentos), para que se verifique os seus rendimentos e a sua variação patrimonial” (fls. 18/19, e-STJ – grifou-se).
Assim, ainda que a produção da prova seja indeferida, ou que o recorrente não consiga demonstrar suas alegações, a tutela de urgência initio lites não pode afastar de forma irremediável o contraditório, devendo se limitar a garantir o resultado útil do processo. Para tanto, suficiente o bloqueio da matrícula do imóvel, de modo que nenhuma das partes possa alterar a titularidade do bem antes da prolação da sentença. Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou parcial provimento para determinar o bloqueio da matrícula nº 342685, livro 2, do cartório do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal até a prolação da sentença”.
STJ
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