O financiamento da compra de imóvel pronto deve ser diferente do financiamento de imóvel ainda em construção, já que em obra concluída não se aplica o índice setorial previsto no contrato, mas sim, o índice oficial. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não acolheu o recurso de uma imobiliária e acabou manteve decisão de segunda instância que entendeu que o Custo Unitário Básico (CUB) é aplicável tão-somente aos contratos de comercialização de imóvel anteriores à conclusão da obra, uma vez que visa refletir a variação do preço dos insumos utilizados na construção civil, situação que não se verifica no caso em questão, já que o comprador adquiriu o imóvel pronto e acabado.
Segundo informações do processo, o comprador opôs embargos à execução hipotecária (tipo de processo), movida pela construtora, argumentando a aplicação de encargos abusivos na escritura pública de compra e venda de imóvel e confissão de dívida com contrato acessório de hipoteca firmada entre eles.
Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente para determinar que a correção monetária incida anualmente com base no Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e os juros sejam calculados sob a forma simples, excluída sua capitalização.
A construtora apelou da sentença. O Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJ/SC) proveu parcialmente à apelação ao entendimento de que é possível proceder reajuste mensal do débito, tendo em vista que a Lei 10.931/04, ao fazer referencia aos pactos de comercialização de imóveis, contemplou tal hipótese. Para o TJ as operações de comercialização de imóveis devem ser equiparadas àquelas do sistema de financiamento imobiliário para admitir a capitalização de juros.
Inconformada, a imobiliária recorreu ao STJ alegando a possibilidade do CUB como fator de correção monetária no contrato estabelecido entre as partes e a capitalização mensal dos juros, já que a legislação equipara as construtoras às entidades autorizadas a operar no sistema financeiro imobiliário, onde é permitida a capitalização na forma requerida.
Ao analisar a questão, o relator ministro Sidnei Beneti destacou que o CUB, juntamente com Índice Nacional do Custo da Construção Civil (INCC), reflete a variação dos preços dos materiais de construção e da mão-de-obra do setor, portanto, é o índice usado por construtoras incorporadas para manterá a comutatividade monetária nos contratos de financiamento imobiliário. Porém, quando a construtora comercializa o imóvel com a obra finalizada, não é razoável a utilização do referido índice, já que não há influencia do preço dos insumos da construção civil e todo o custo da obra já encontra-se contabilizado no valor de venda do imóvel.
O ministro Beneti ressaltou, ainda, que a decisão de segunda instância não negou à construtora a igualdade de condições na contratação com os demais agentes do SFI, e permitiu a capitalização dos juros. No entanto, só a permitiu sob a forma anual, em razão de que a norma que prevê a capitalização mensal é restrita às instituições que atua, no âmbito do Sistema Financeiro Nacional.
