Especialistas recomendam que mutuários não regularizem contratos de gaveta porque na maioria dos casos pagarão prestações mais caras. Eles lembram que a Justiça reconhece acerto desconhecido pelo banco. A campanha lançada pela Empresa Gestora de Ativos (Emgea) e pela Caixa Econômica Federal (CEF) para a regularização de contratos de gaveta — aqueles elaborados sem consentimento e conhecimento do credor — relativos ao financiamento de imóveis pelo antigo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não convence as entidades que representam os mutuários nem os advogados especializados em crédito imobiliário. Eles argumentam que a proposta, na maioria das vezes, não traz vantagens para os gaveteiros e lembram que a Justiça tem dado ganho de causa a pessoas que fizeram a negociação com o antigo proprietário sem comunicar à instituição financeira.
Para o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, José Geraldo Tardin, o que a Emgea está propondo é algo “generalista” e ignora as diferenças entre cada contrato. Ele observa que o financiamento pode ficar inviável com o aumento do custo de vida. “Uma pesquisa que fizemos aponta que o comprometimento acima de 18% da renda com o pagamento pode levar à inadimplência em três anos”, diz. Mas o presidente da Emgea, Gilton Lacerda, recomenda aos mutuários e gaveteiros que regularizem sua situação. “É uma oportunidade que eles têm de equilibrar o contrato e criar uma perspectiva de quitação no prazo pactuado”, explica.
“O mutuário não ganha em lugar nenhum. Isso é um presente de grego, uma cilada”, critica o presidente da Central de Atendimento aos Moradores e Mutuários do Estado de São Paulo, Humberto Rocha. “A lei 10.150, de 2000, já reconheceu o direito do gaveteiro. Ela pode ser facultativa para os bancos, mas a Justiça tem aceitado. Essa idéia da CEF me parece ter o objetivo de evitar as derrotas maciças nas ações judiciais, completa.
De fato, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui decisões favoráveis aos mutuários com contrato de gaveta. Há sentenças que apontam para o fato consumado, ou seja, quando a transferência do imóvel financiado se consolidou no tempo, tendo sido pagas as prestações e, portanto, não haveria prejuízo para o agente financeiro. O STJ também já decidiu em favor do gaveteiro em situações em que o empréstimo ainda não está completamente quitado. No ano passado, um comprador do Rio Grande do Sul adquiriu o imóvel de um mutuário do SFH sem passar pela aprovação do banco. A instituição, no caso a CEF, aceitou a transferência, mas recalculou a dívida, reajustando em 2% o saldo devedor e em 20% a parcela mensal. O gaveteiro reclamou na Justiça e ganhou. Para o tribunal, o comprador tem todas as vantagens do mutuário original. O presidente da Emgea rebate: “Existem decisões de ministros do STJ, mas é preciso criar uma jurisprudência, até hoje não existe”.
O advogado da Associação dos Mutuários e Consumidores de Imóveis, Cleiton Araújo, recomenda que as pessoas que financiam um imóvel com contrato de gaveta consultem um profissional especializado antes de procurar a CEF. Ele acredita que a transferência pode ser uma “arapuca”, apesar de garantir a propriedade do imóvel ao gaveteiro. “Elas precisam saber se vão ter mesmo condições de pagar”. Araújo explica que, dependendo do ágio que foi pago para firmar o contrato de gaveta e do desconto que a CEF propuser para sua dívida, a regularização pode não ser atraente. Mas ele não descarta a possibilidade de financiamentos vantajosos. “Temos que analisar caso a caso, pois essa solução administrativa às vezes pode ser interessante”.
Isso é um presente de grego, uma cilada
Humberto Rocha, presidente da Central de Atendimento aos Moradores e Mutuários do Estado de São Paulo
Contrato desequilibrado
A Empresa Gestora de Ativos (Emgea) administra 850 mil contratos de crédito imobiliário transferidos pela Caixa Econômica Federal, porém 187.195 estão desequilibrados financeiramente. Isso significa que o valor das prestações não é suficiente para abater o saldo devedor. Como esses contratos não contam com a cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), extinto por lei em 1993, gerarão no final do prazo um saldo residual que pode ser superior ao valor do próprio imóvel financiado.
Segundo a empresa, são diversos os tipos de contrato em desequilíbrio, como por exemplo os firmados com equiparação salarial das prestações, os de conjuntos habitacionais e os de imóveis de baixa renda (valor até R$ 25 mil).Da carteira de 21.610 contratos no Distrito Federal, 7.849 não possuem a cobertura do FCVS e estão desequilibrados. Existem ainda 3.586 contratos com algum litígio judicial entre mutuário e Emgea. Em todo o país, o percentual de inadimplência é 44%. No DF, é de 39,04%.
Quando o mutuário ou gaveteiro termina de pagar as prestações de um contrato de financiamento que não conta com a cobertura do FCVS, deve pagar o saldo residual à vista em até 48 horas ou refinanciá-lo em no máximo a metade do prazo original. Nesse caso, ele pode se inscrever no programa “Ô de Casa” e obter desconto de 18% para a quitação da dívida e parcelamento em cinco anos. O inadimplente deve pagar uma taxa de ocupação que varia entre 0,4% e 0,6% do valor do imóvel.
O gaveteiro que regulariza o contrato paga prestações calculadas a partir da avaliação do valor de mercado do imóvel pela Caixa, do valor que foi efetivamente financiado e do principal (correspondente ao valor do parcelamento menos o seguro e a amortização dos juros) que foi amortizado. Os juros máximos são de 8% ao ano mais a TR. O prazo do contrato feito com o mutuário original é mantido. “Não nos interessa fazer um contrato que não possa ser cumprido pelos mutuários. Podemos até alongar o prazo de pagamento, dentro dos limites da Emgea”, diz Lacerda.
UMA OPÇÃO
O que fazer para regularizar o contrato de gaveta
1 — O interessado deve reunir os seguintes documentos:
Documento do negócio com o mutuário original
Documentos pessoais
Número do contrato, se possível boleto de pagamento da prestação
Se houver ação judicial, cópia das peças do processo
Se tiver e pretender usar FGTS, extrato da conta
2 — Em seguida, deve ir a uma agência da Caixa Econômica Federal com os documentos e solicitar a simulação das situações de quitação ou reestruturação do contrato para verificar o que lhe é mais conveniente.
3 — Com base na simulação, o interessado pode quitar o financiamento em nome do mutuário original e solicitar a escritura em seu nome ou fazer a transferência do financiamento para si e depois tomar as demais providências.
4 — Tanto para a quitação quanto para a transferência do financiamento, é necessário fazer uma avaliação do imóvel. Isso é feito pela Caixa mediante o pagamento de uma taxa de R$ 250. A banco então elabora o documento correspondente à efetivação da proposta escolhida.
5 — Se o interessando optar pela reestruturação, será preciso:
Fazer um cadastro na Caixa
Comprovar capacidade de pagamento
Comprovar que está com o nome limpo
